Der Mieter ist zur Durchsetzung seiner Ansprüche grundsätzlich nicht berechtigt, den Mietzins zurückzuhalten oder eigenmächtig zu kürzen. Er kann aber nach Art. 259 g OR den Mietzins rechtsgültig hinterlegen, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• Das Mietobjekt muss einen Mangel aufweisen, zu dessen Beseitigung der Mieter nicht selber im Rahmen des kleinen Unterhaltes verpflichtet ist;
• Der Mieter hat einen Beseitigungsanspruch in Bezug auf den bestehenden Mangel, was etwa nicht gegeben ist, wenn er zur Duldung von Umbauarbeiten verpflichtet ist;
• Der Mieter verlangt vom Vermieter die Beseitigung des Mangels und setzt ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist. Er muss ihm zudem die Hinterlegung androhen;
• Der Vermieter hat die vom Mieter gesetzte Frist unbenützt ablaufen lassen;
• Der Mieter hat dem Vermieter die Hinterlegung schriftlich angekündigt. Bei dieser Voraussetzung wird mehrheitlich die Meinung vertreten, dass es sich um eine blosse Ordnungsvorschrift handelt, d.h. dass die Hinterlegung auch ohne Ankündigung gültig bleibt.

Zu beachten ist zudem, dass nur zukünftig fällig werdende Mietzinse hinterlegt werden können. Fehlt es an nur einer der Voraussetzungen, befreit sich der Mieter mit der Hinterlegung nicht von seiner Pflicht zur Mietzinszahlung, d.h. er gerät in Verzug und riskiert so allenfalls eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257 d OR.

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Fragen und Antwortenrechtsberatung

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Der Mieter befindet sich mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand, wenn er nicht termingerecht zahlt; nach 257c OR am