Bei umfassenden Sanierungsarbeiten ist es leicht möglich, dass die Kosten höher sind als das jährlich steuerbare Einkommen. Mit der ab 2020 geltenden Gesetzesänderung können neu Kosten der energetischen Sanierung auf die zwei nachfolgenden Steuerjahre übertragen werden, insoweit sie das steuerbare Einkommen übersteigen.

Zudem können erstmals auch die Kosten eines Rückbaus im Hinblick auf einen Ersatzneubau vom Einkommen in Abzug gebracht werden.^[1] Wie lange diese Regelung gilt, ist jedoch offen.

Im Rahmen der vom Volk angenommenen Energiestrategie 2050 hat das Parlament ein erstes Massnahmenpakt beschlossen, welches für Liegenschaften im Privatvermögen Steuererleichterungen im Gebäudebereich vorsieht. Das Gesetz tritt am 1. Januar 2020 für die Direkte Bundessteuer in Kraft. Den Kantonen ist es freigestellt, ob sie die Vorschriften übernehmen wollen. Wenn sie diese übernehmen, müssen sie sich aber an die bundesrechtlichen Vorgaben halten. Der Kanton Zürich wird vermutlich die Regelung übernehmen. Näheres ist aber noch nicht bekannt. 

Auf mehrere Jahre verteilbare Sanierungskosten

Gerade bei umfassenden Sanierungen von Ein- oder Mehrfamilienhäusern stellt sich häufig das Problem, dass die Investitionen höher sind, als das im selben Jahr erzielte Einkommen. Wollte bisher ein Eigentümer die Aufwendungen trotzdem steuerwirksam geltend machen, 

musste er die Arbeiten auf mehrere Jahre verteilen, was meist nur beschränkt möglich war. Neu sollen Investitionskosten, welche dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, nach dem Prinzip des Verlustvortrages auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden übertragen werden können, soweit die Aufwendungen im Jahr, in welchem sie angefallen sind, nicht vollständig berücksichtigt werden können. Man kann sich das Jahr in welchen die Kosten geltend gemacht werden somit nicht auslesen, sondern die Aufwendungen sind wie bisher im Rechnungsjahr in der Steuererklärung geltend zu machen. 

Gilt nur bei Energiesparmassnahmen

Wichtig ist dabei, dass lediglich Kosten auf die Folgejahre übertragen werden können, welche dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Die übrigen Unterhaltskosten können weiterhin nur in dem Jahr, in welchem sie angefallen sind, steuerlich geltend gemacht werden. 

Bei den dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienenden Kosten wird weder unterschieden, ob sie wertvermehrend sind oder nicht, noch ob sie eine Ersatz- oder eine Neuinvestition in ein bestehendes Gebäude darstellen. Massgebend ist die Verordnung des eidgenössischen Finanzdepartements vom 24. August 1992, welche vier Kategorien aufzählt^[2]:

1. Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle, wie Wärmedämmung von Böden, Wänden und Dächern, Anbringen von Fugendichtungen, Ersatz von Fenstern und Rollläden, Einrichten von unbeheizten Windfängen;
2. Massnahmen zur rationellen Energienutzung, wie Ersatz von Heizungen, Ersatz von Boilern (ausser Ersatz von Durchlauferhitzern durch zentralen Boiler), Anschluss an die Fernheizung, Einbau von Wärmepumpen, Installationen im Zusammenhang mit der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, Wärmedämmassnahmen, Kaminsanierungen im Zusammenhang mit dem Ersatz eines Wärmeerzeugers, Massnahmen zur Wärmerückgewinnung;
3. Kosten für die energietechnische Analysen und Wärmekonzepte;
4. Kosten für den Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Stromverbrauch, wie Kochherde, Backöfen, Tiefkühler, Kühlschränke, Beleuchtungsanlagen usw. die im Gebäudewert eingeschlossen sind.

Neu: Rückbaukosten abziehbar

Ab 2020 kann ein Liegenschaftseigentümer, welcher eine Liegenschaft abreissen lässt und durch einen Ersatzneubau ersetzt, die Abbruchkosten vom Einkommen abziehen. Voraussetzung ist, dass er auf dem gleichen Grundstück innert angemessener Frist einen Neubau mit gleichartiger Nutzung erstellt. Auch diese Kosten können auf die zwei Folgeperiode vorgetragen werden. 

Es wird also ein Anreiz geschaffen, alte Gebäude komplett zu ersetzen. Gemäss den Erläuterungen der Eidgenössischen Steuerverwaltung setzen sich die abzugsfähigen Rückbaukosten zusammen aus den Kosten der Demontage (insbesondere der Lüftungs-, Heizungsinstallationen sowie Sanitär- und Elektroanlagen), den eigentlichen Abbruchkosten des Gebäudes, den Kosten des Abtransports und den Kosten der Entsorgung ^[3].

Nicht abziehbar sind Kosten von Altlastensanierungen, von Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungsarbeiten sowie Aushubarbeiten im Hinblick auf den Ersatzneubau. 

Richtige Deklaration

Zu beachten ist insbesondere, dass der Steuerpflichtige für die Abzugsfähigkeit der Kosten beweispflichtig ist. Da üblicherweise die Handwerker eine Gesamtrechnung für sämtliche Arbeiten ausstellen, ohne zu unterscheiden, für welche Gebäudeteile welche Arbeiten erbracht wurden, ist dieser Nachweis meist nicht einfach zu erbringen. Die Steuerbehörden verlangen aber, dass die Kosten der Energiesparmassnahmen getrennt von den übrigen werterhaltenden Unterhaltskosten in einer separaten Abrechnung aufzuführen sind. 

Gleiches gilt bei den Rückbaukosten. Diese sind nach den obenerwähnten vier Kategorien auszuweisen und zu belegen^[4].

Zeitfenster nutzen!

Während einerseits ab dem nächsten Jahr die Abzugsmöglichkeiten mit dem expliziten Hinweis auf die Förderung von energiesparenden und umweltschonenden Investitionskosten erweitert werden, hat gleichzeitig die ständerätliche Kommission (WAK-S) bei der Umsetzung der parlamentarischen Initiative „Systemwechsel bei der Wohneigentums­besteuerung“ am 14. Februar 2019 zuhanden der Vernehmlassung einen Vorentwurf ^[5] verabschiedet, der nicht nur die Abschaffung des Eigenmietwertes vorschlägt, sondern die Abziehbarkeit von Energiesparmassnahmen teilweise aufheben will. 

Gemäss diesem Vorschlag sollen die mit dem Eigenmietwert verbundenen Kosten (Unterhalts-, Instandstellungs- und Verwaltungskosten sowie Schuldzinsen) beschränkt oder ganz abgeschafft werden. Bei vermieteten Liegenschaften sollen die anfallenden Kosten weiterhin abziehbar sein. Gleiches soll auch bei selbstbewohnten Zweitwohnungen gelten, da dort der Eigenmietwert nicht aufgehoben werden soll. 

Gemäss dem Vorschlag der WAK sollen aber die Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz, Denkmalpflege und Rückbau bei der Direkten Bundessteuer generell aufgehoben werden. Allerdings wird den Kantonen dabei die Möglichkeit eingeräumt, solche Abzüge in ihrer Steuergesetzgebung weiterhin zuzulassen. Die Abschaffung der Abzüge für Energiesparen kann jedoch nur für die wertvermehrenden Aufwendungen gelten, nicht jedoch für die werterhaltenden. Zwar handelt es sich erst um einen Vorschlag einer parlamentarischen Kommission, weshalb noch völlig offen ist, ob das Parlament und eventuell auch die Stimmbürger diesem Entwurf zustimmen werden. Der Gesetzesvorschlag wird frühestens nächsten Sommer im Parlament beraten werden, weshalb nicht vor dem Jahr 2021 mit einer Inkraftsetzung zu rechnen ist. Zudem dürfte es noch eine mehrjährige Übergangsregelung geben. 

Wer grössere Sanierungsarbeiten plant, tut jedenfalls gut daran, nicht zu lange zuzuwarten. 

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^[1] Verordnung des Bundesrates vom 9. März 2018 über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116)

^[2] Verordnung des eidgenössischen Finanzdepartements vom 24. August 1992 über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien (SR 642.116.1)

^[3] Die Auflistung der zum Abzug berechtigenden Kosten orientiert sich am Baukostenplan (BKP SN 506 500 / Ausgabe 2017).

^[4] Erläuterungen des Finanzdepartementes zur Totalrevision der Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116)

^[5] Medienmitteilung der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates vom 15. Februar 2019 zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung

Text: Martin Byland, lic. iur. Rechtsanwalt, Byland-Kanzlei, Zollikon

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