News Wie wähle ich am besten meinen Mieter aus?
Wer eine Wohnung vermieten möchte, erhält meist viele Bewerbungen, zumindest in der Stadt Zürich. Worauf ein Vermieter bei der Auswahl der neuen Mieter achten sollte und wie er dabei am besten vorgeht, erklärt Carmen Baltrusch, Immobilienbewirtschafterin beim HEV Zürich.
Es steht ein Mieterwechsel an und der Vermieter hat bereits zahlreiche Bewerbungen für die freiwerdende Wohnung erhalten. Was raten Sie ihm als erstes zu tun?
Carmen Baltrusch: Zuerst sollte der Vermieter die Anmeldungen grundsätzlich auf ihre Vollständigkeit prüfen. Wichtig ist, dass vom Interessenten ein Betreibungsauszug beigelegt wird, der nicht älter als drei Monate ist. Ist der Interessent erst kürzlich an seine aktuelle Adresse gezogen, so empfehlen wir auch einen Betreibungsauszug seines früheren Wohnsitzes zu verlangen.
Bei Unsicherheit sollte der Vermieter auf Originalauszüge bestehen, denn es kommt leider immer wieder vor, dass Betreibungsauszüge gefälscht werden.
Was empfehlen Sie dem Vermieter als nächsten Schritt?
Nun sollte er sich überlegen, welche Art von Mieter für diese Liegenschaft am besten geeignet ist. Hat sie einen Spielplatz und wäre somit ideal für eine Familie oder handelt es sich um eine Dachwohnung ohne Lift, welche für eine Familie mit Baby bestimmt nicht die allerbeste Wahl ist?
Weiter aufschlussreich ist zudem die Information des Bewerbers, weshalb er überhaupt umziehen möchte. Gibt er beispielsweise an, dass er eine ruhigere Wohnung sucht, bewirbt sich aber für ein Objekt direkt neben der Bahnlinie, so würde ich diesen Interessenten wohl eher nicht berücksichtigen.
Sie haben am Anfang betont, wie wichtig ein Betreibungsauszug ist. Welche Dokumente soll der Vermieter sonst noch verlangen?
Da gilt es aufzupassen. Dokumente wie Lohnabrechnungen, Kopien von Arbeitsverträgen etc. dürfen nicht zwingend verlangt werden, gewisse Interessenten legen diese jedoch von sich aus bei. Der Vermieter soll aber die Angabe von Referenzpersonen des Arbeitgebers und der aktuellen Verwaltung bzw. des Vermieters, allenfalls sogar des Vor-Vermieters einfordern und dort auch unbedingt anrufen. So kann er überprüfen, ob die vom Interessenten gemachten Angaben auch tatsächlich korrekt sind und ob der Mietzins überhaupt tragbar ist.
Was verstehen Sie unter einem tragbaren Mietzins?
Als Faustregel empfehlen wir hier: der Mietzins darf maximal ein Drittel des ausbezahlten Monatslohns betragen.
Was soll man den aktuellen Vermieter konkret fragen? Und kann man sich auf dessen Angaben auch tatsächlich verlassen?
Auf eine Frage wie «ist der Interessent denn ein angenehmer Mieter?» folgt möglicherweise nur eine kurze Antwort wie «ja, ja» und das Gespräch ist bereits beendet. Der aktuelle Vermieter sieht sich in dem Moment vielleicht nicht unbedingt dazu veranlasst, detailliert zu berichten, dass der Mieter jeweils Partys bis spät in die Nacht veranstaltet oder den Mietzins jeden Monat zu spät bezahlt.
Aus diesem Grund ist es wichtig, genau zu fragen, ob der Mieter die Miete denn auch immer pünktlich bezahlt habe oder ob es generell Beschwerden über diesen Mieter gegeben habe. Weiter ist es gestattet, sich zu erkundigen, ob es mit dem Mieter Schlichtungsverhandlungen gegeben habe.
Dadurch dürfte sich der Kreis der potenziellen neuen Mieter wohl bereits stark reduziert haben.
Genau. Wegen Unvollständigkeit der Unterlagen oder schlechten Referenzen kommen viele Wohnungsinteressenten gar nicht in Frage und können bereits aussortiert werden. Sind jetzt immer noch haufenweise gute Bewerbungen zur Hand, so sollte weiter ein guter Mieter-Mix im Haus berücksichtigt werden.
Kann man sich immer noch mehrere Bewerber vorstellen, die gut ins Haus passen würden, so entscheidet letztlich das Bauchgefühl – und auf dieses sollte man sich verlassen.
Was ist zu beachten, wenn der bisherige Mieter seinen Mietvertrag ausserterminlich gekündet hat und bei gleichen Miet-Konditionen nur einen potentiellen Nachmieter vorschlägt?
Grundsätzlich genügt es, wenn nur ein Nachfolger vorgestellt wird, sofern dieser zumutbar ist. Wird aber beispielsweise für eine Wohnung, bei der bis jetzt eine Einzelperson im Mietvertrag aufgeführt ist, eine Wohngemeinschaft als Nachfolger vorgeschlagen, so braucht das der Vermieter nicht akzeptieren. In dem Fall muss der bisherige Mieter weitere Kandidaten präsentieren.
Der Mieter muss also einen solventen und adäquaten Nachmieter stellen, welcher das Mietobjekt zu den gleichen Bedingungen und grundsätzlich zum gleichen Zustand übernimmt.
Meistens möchte der Mieter gerne schnellstmöglich Bescheid bekommen, ob der Nachmieter auch akzeptiert wird. Das ist auch verständlich, denn er möchte auf keinen Fall doppelte Miete bezahlen.
Hier empfehlen wir den Vermietern, sich unbedingt genügend Zeit für all die oben erwähnten Abklärungen zu nehmen Diese sind äusserst wichtig und benötigen halt manchmal etwas länger. Man muss den aktuellen Mieter auf jeden Fall darauf aufmerksam machen, dass er erst dann aus den vertraglichen Verpflichtungen entlassen sein wird, wenn ein neuer Mietvertrag unterzeichnet wurde. Lediglich Anmeldungen mit einem potenziellen Nachmieter einzureichen, genügt dabei nicht.
Gespräch: Reto Vasella
