Nicht selten kommt es bei der Rückgabe eines Mietobjekts zu Differenzen zwischen Vermieter und Mieter. Um nicht unnötig auf Kosten sitzen zu bleiben, müssen Vermieter gewisse Spielregeln einhalten.

Idealfall

Nach Kündigung der Wohnung und Ablauf der Kündigungsfrist vereinbaren Vermieter und Mieter einen Übergabetermin. Anlässlich der Wohnungsübergabe stellt der Vermieter diverse Schäden bzw. eine übermässige Abnutzung fest. Er hält diese im Übergabeprotokoll fest, der Mieter unterschreibt dieses und behebt die Mängel bzw. bezahlt die Instandstellungsarbeiten.
So läuft im Idealfall eine Wohnungsrückgabe ab. Die Realität sieht aber manchmal auch anders aus.

Probleme bei der Rückgabe

Läuft es nicht ideal, kann eine Rückgabe so aussehen: während der Vermieter behauptet, die Wohnung weise Schäden auf, für welche der Mieter einzustehen habe, ist letzterer der Meinung, es liege eine ordentliche Abnutzung vor, welche vom Vermieter zu beheben sei. Vielleicht haben beide Parteien sogar Experten für die Übergabe beigezogen, welche sich widersprechende Protokolle erstellen. In der Folge weigert sich der Mieter das Übergabeprotokoll des Vermieters zu unterschreiben.
Wie hat der Vermieter in einem solchen Fall vorzugehen, um nicht selbst die Kosten der Mängelbeseitigung tragen zu müssen?

Rechtliche Grundlagen

Am Ende eines Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietsache prüfen und Mängel sofort dem Mieter melden (Art. 267a OR). Will er den Mieter dafür belangen, hat er die behaupteten Beschädigungen zu beweisen. Dies kann ihm in der Regel nur gelingen, wenn er sowohl bei Übergabe als auch bei Rücknahme ein möglichst genaues Protokoll über den Zustand der Wohnung erstellt.
Weiter muss der Vermieter den Mieter sofort über die festgestellten Mängel in Kenntnis setzen und genau bezeichnen, für welche dieser finanziell aufzukommen hat. Dem Vermieter steht es frei, diese Mängelrüge im Übergabeprotokoll anzubringen oder mit separatem Schreiben auszusprechen. Ein Rückgabeprotokoll allein, das nur den Zustand des Mietobjekts festhält, stellt aber noch keine Mängelrüge dar.

Festhalten des Zustandes

Bei jedem Mieterwechsel ist – wie erwähnt – aus Beweisgründen der Zustand des Mietobjekts festzuhalten. Dazu dient insbesondere, aber nicht nur, das Übergabeprotokoll.
Hat ein Vermieter vor Einzug eines neuen Mieters Instandstellungsarbeiten (z.B. Malerarbeiten) tätigen lassen, so empfiehlt es sich, detaillierte Rechnungen oder eine Bestätigung des Handwerkers über die ausgeführten Arbeiten aufzubewahren. Auch Fotos sind nützlich, wenn es darum geht, den Zustand einer Wohnung zu belegen. Vermieter sollten darauf achten, dass das Erstellungsdatum der Fotos ersichtlich ist und der Raum, in dem die Bilder gemacht wurden, eindeutig identifiziert werden kann.
Beim Übergabeprotokoll selbst ist auf eine genaue Bezeichnung der aufgeführten Wohnräume zu achten. Die Kennzeichnung mit „2. Zimmer links“ könnte – je nach Grundriss der Wohnung – problematisch und nicht eindeutig sein, was zur Folge haben könnte, dass sich später die Mängel nicht mehr den Räumen zuordnen lassen.

Im Zweifel für den Experten

Unter Zeitdruck und womöglich in ein Gespräch mit dem Mieter verwickelt ist es nicht einfach, ein den gesetzlichen Anforderungen genügendes Übergabeprotokoll zu erstellen.
Noch schwieriger ist es, eine korrekte Mängelrüge im Protokoll aufzunehmen und dem Mieter gleich am Übergabetermin zu übergeben. Fehlt die Übung, wird gerne einmal die Erwähnung sämtlicher Schäden vergessen oder diese werden nicht detailliert genug erfasst. So genügt es beispielsweise nicht, zu vermerken, das Nikotin in der gesamten Wohnung müsse durch einen Maler isoliert werden. Nur wenn ausdrücklich festgehalten wird, dass der Mieter dafür haftet, muss dieser für die Kosten aufkommen.
Aus diesem Grund tun wenig erfahrene oder routinierte Vermieter gut daran, für die Wohnungsrückgabe einen Experten beizuziehen.

Mieter muss informiert werden

Wird das Protokoll am Rückgabetermin übergeben, so hat der Vermieter ein vom Mieter unterzeichnetes Exemplar für sich zu behalten. Weigert sich der Mieter das Protokoll zu unterzeichnen oder liegen – wie eingangs geschildert – zwei sich widersprechende Protokolle vor, muss dieses zusammen mit der Mängelrüge innerhalb weniger Werktage nach der Rückgabe dem Mieter zugestellt werden.
Um keinesfalls eine Verwirkung des Anspruchs zu riskieren, sollten nicht mehr als 2 bis 3 Werktage bis zur Zustellung der Mängelrüge an den Mieter verstreichen. Nicht vergessen gehen darf der Zustellnachweis; die Mitteilung an den Mieter ist zu Beweiszwecken unbedingt per Einschreiben zu schicken.

Instandstellungsarbeiten

Meist lassen Vermieter vor einer Weitervermietung auch Instandstellungsarbeiten vornehmen, für die der ausziehende Mieter nicht einzustehen hat.
Beispielsweise ist der Mieter nur für den Neuanstrich zweier Räume haftbar, der Vermieter entscheidet sich aber, gleich die ganze Wohnung neu streichen zu lassen. In einem solchen Fall hat der Vermieter auf eine detaillierte Rechnung zu achten, die möglichst den Rechnungsbetrag, der vom Mieter übernommen werden muss, separat ausweist. Auch muss aus der Rechnung klar hervorgehen, wo welche Arbeiten ausgeführt wurden. Können die ausgeführten Reparaturen oder Ausbesserungen den Räumen nicht zugeordnet werden, ist auch eine Aufteilung der Kosten nicht möglich.

Text:
Angie Romero, Lic. iur. Rechtsanwältin
Gerichtsleitungsmitglied am Bezirksgericht Zürich

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